Actualmente, en la capital la tasa de vacancia del segmento de alto estándar sigue cerca de sus mínimos históricos. Pese a ello, los valores se han mantenido sin grandes cambios en varios submercados, y han emergido nuevos polos que buscan acoger la demanda insatisfecha en la capital.

El mercado de oficinas premium en la capital muestra cifras que lo hacen un mercado singular en Sudamérica. De acuerdo a cifras de Cushman & Wakefield, a nivel regional, durante el primer semestre del año el mercado de oficinas premium de Santiago presentó la tasa más baja en términos de vacancia (3,7%), como resultado de un período de cinco años con escasa producción y de grandes desarrollos que permanecen a la espera.

Le sigue Buenos Aires (6,9%) y otras ciudades importantes, como Sao Paulo (21,4%) o Lima, con una vacancia alta (17,1%). Estas cifras se sustentan principalmente, señalan los expertos, en una muy contenida construcción de nuevos espacios y una demanda razonable pero no masiva. Según explica Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE, el mercado de oficinas se encuentra en un ambiente de baja producción desde el año 2016. ‘Esta baja se produjo en respuesta al súper ciclo de producción registrado entre los años 2013 y 2015, período en que ingresa al mercado clase A alrededor del 20% de todo el stock.

Esto generó un alza en las tasas de vacancia, y en consecuencia una baja en la producción de modo de ajustar la oferta disponible a la demanda real. A partir de dicho periodo, el mercado A registra ingresos de 1 o 2 edificios al año’. Sin embargo, esta baja producción no se ha traducido en un alza sostenida de precios. De acuerdo a datos de GPS Global Property Solutions, los precios de oferta durante el tercer trimestre de 2019 se mantuvieron estables, con un precio promedio de 0,53 UF/m2 para oficinas en planta libre. Aunque destaca el alza de 0,57 UF/m² a 0,60 UF/m² experimentada en el corredor El Bosque, en Las Condes.

Factores Diversos

¿A qué se debe este escaso cambio en los valores, pese a los bajos niveles generales de vacancia? Algunos expertos estiman que habría una contracción —en ningún caso grave— en la demanda. Alejandro Contreras, gerente del área Locales y Oficinas de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, explica que el cambio en la dinámica de venta y arriendo de oficinas se reflejó en aspectos como el aumento de la vacancia en el primer semestre de 2019 si se consideran los mercados clase A y B , debido a que se produjo una reducción en el número de grandes tomadores de metros cuadrados, entre ellos, el sector minero, tecnológico, la banca, call centers, etc. Además, la vacancia también está relacionada con el sobrestock de arriendo de unidades usadas’.

Agrega que hoy el principal cliente para este segmento son las multinacionales y grandes empresas locales, concentradas en el sector financiero, tecnológico, laboratorios, family office, entre otros. Sin embargo, se han observado algunos signos alentadores, pues hay que considerar que, de acuerdo a datos de GPS Global Property Solutions, durante el tercer trimestre de 2019 se registró una absorción de 24.197 m2 de espacios clase A+ y A, la cual es la más alta en lo que va del año, y que se explica, principalmente, por dos nuevos ingresos que concentran el 76% de la superficie arrendada.

En este ámbito, indica la compañía de servicios inmobiliarios, también destacan el corredor Apoquindo Oriente y Providencia, con un índice de absorción de 4.766 m2 y 3.876 m2. Por su parte, Enrique del Campo, gerente del Área de oficinas de Colliers International, señala que respecto a la demanda, la absorción de superficie se ha mantenido estable en relación con el año anterior y se espera se mantenga. ‘Es importante destacar que una parte de la demanda de superficie en arriendo está siendo absorbida hoy por los nuevos espacios de cowork que han surgido en el Gran Santiago en estos últimos años y quienes hoy están siendo uno de los principales tomadores de superficie en arriendo (que posteriormente subarriendan a sus clientes) en Santiago y las principales metrópolis del mundo’.

Visión futura

¿Qué pasará con la vacancia a futuro? Ingrid Hartmann, Senior Research Manager CBRE, señala que es de esperar que las tasas de vacancia sigan bajando dados los bajos ingresos registrados en el periodo. ‘Aunque sin duda el ingreso de Costanera Center podría entregar alivio al mercado que se encuentra con tasas de vacancias muy bajas, cercanas al 3%’.

Pero en definitiva, señala Alejandro Contreras, la reactivación del sector va de la mano con la economía nacional y sus expectativas a futuro. ‘Si el país se encuentra sólido en este sentido y presenta claras señales de desarrollo y crecimiento, mostrando una buena imagen al exterior, tendrá atractivo para los inversionistas nacionales y extranjeros. El principal cliente para este segmento son las multinacionales y grandes empresas locales, concentradas en el sector financiero, tecnológico y laboratorios, entre otros’.

Los principales ocupantes

Según un estudio de Cushman & Wakefield, el 50% de los metros cuadrados actualmente ocupados está concentrado en los rubros servicios empresariales; bancos; entidades de seguros y servicios médicos.

El rubro de servicios empresariales es el que ocupa mayor cantidad de metros cuadrados de oficinas Clase A en Santiago, con el 25,8%. Y le siguen los bancos con un 11,3%, y luego las entidades de seguros y servicios médicos, con 10,3%. Pero también destaca la presencia de rubros de tecnología e informática con 6,5%, servicios inmobiliarios con 5,9% y minería y petróleo con 5,4%.

Al analizar los submercados, es posible advertir que en El Golf, Nueva Las Condes y Santiago Centro destaca la presencia de empresas dedicadas a servicios empresariales, mientras que en Apoquindo y Providencia son las entidades de seguros y servicios médicos las que concentran más metros cuadrados. Además, en Santiago Centro, el segundo mayor ocupante es el sector público, que reúne el 23,9% de la superficie del submercado.

mostrando cierta inelasticidad frente a la tendencia descendente de la vacancia. Al respecto, se observa un acotado aumento de la renta ya que son otras las condiciones contratadas que cambian, como acortar los meses de gracia, encarecer el financiamiento y restringir la flexibilidad de salida.

Fuente: El Mercurio