Oficinas poscrisis: expertos prevén migración, baja en precios y m² desocupados

Varios cambios en el mercado de oficinas vaticinan expertos del sector inmobiliario por el efecto de la pandemia. Por una parte, para cuando se terminen o reduzcan las cuarentenas y se retome cierta normalidad en la actividad laboral, pronostican un alza en la vacancia —o espacios desocupados— por el deterioro económico de algunas empresas que reducirán sus operaciones y el impacto del teletrabajo. Pero anticipan que parte de la menor ocupación sería compensada por requerimientos de más espacios por parte de otras compañías que buscarán garantizar una separación entre sus trabajadores que evite contagios.

En un escenario de demanda débil, los precios tanto de arriendo como de venta bajarían de forma relevante. Y otro fenómeno serán las migraciones a barrios con mejores precios o más tranquilos, situación que ya ocurrió tras el estallido social de octubre, cuando varias firmas se trasladaron desde el centro de Santiago al sector oriente. Rodrigo Roa, gerente de negocios de REA Negocios Inmobiliarios, comenta que la vacancia aumentaría debido a una contracción en la demanda, liberaciones de espacios por negociaciones producto de la pandemia y porque ‘a fines del 2020 y gran parte de 2021 ingresarán nuevos proyectos de oficinas’. Roa sostiene que ‘debido a lo anterior y considerando una menor actividad económica, debiéramos tener un escenario con precios a la baja, con cifras no menores a 10% de descuento en el caso de arriendo y sobre el 15% en venta’.

Pero Alfonso Dittborn Baeza, director ejecutivo de Urbac Gestión Inmobiliaria, afirma que ‘la pandemia se encontró con un mercado de oficinas cuya vacancia rondaba el 4% a 5%, lo que permitiría mantener relativamente estables los valores en el corto plazo’. Agrega, de todos modos, que ‘muchas empresas mermadas en sus ingresos tendrán que reorganizarse y reestructurarse, disminuyendo la superficie ocupada, pero siempre manteniendo un promedio prudente de metros cuadrados por persona’. Sobre el perfil de las compañías que podrían migrar a otros barrios de oficinas, Santiago Truffa, profesor asistente del ESE Business School —Universidad de los Andes— y director del Real Estate Modeling Lab (RemLab), señala que las firmas del área de servicios ‘serán las más afectadas por lo que ocurre actualmente’. Agrega que ‘las empresas grandes tienden a moverse más que las pequeñas’. Respecto de las comunas con mayores movimientos, menciona a Santiago, Vitacura y Providencia. Gustavo Valenzuela, director de Brokerage de Cushman & Wakefield Chile, estima que ‘hay rubros que podrán salir más perjudicados de esta crisis y buscarán reducir sus espacios’.

Estos serían turismo, retail, gastronomía y producción de eventos y publicidad. Sobre las eventuales migraciones, Valenzuela explica que podría surgir la tendencia de distribuir las oficinas de una empresa en varios puntos geográficos, para que el negocio siga funcionando si ocurren manifestaciones sociales o crisis sanitarias y estos no afecten a una sede central. Así, indica que ‘comunas como Maipú, Puente Alto y Quilicura, entre otras, podrían ver florecer centros de servicios y oficinas’. Según Urbac, por la crisis social se ha registrado un incremento en la migración de empresas desde Santiago Centro a sectores como Ciudad Empresarial de Huechuraba, Nueva Las Condes, El Golf, entre otras, involucrando esto a cerca de 10 mil m² de oficinas.